Zwei Monate Zeit: Netzbetreiber sollen Glasfaser ohne Zustimmung der Eigentümer verlegen dürfen

Noch ist es eine Planung des Gesetzgebers, beschlossen ist das Gesetz nicht. Nach dem Entwurf des TKG-Änderungsgesetzes 2026 sollen Netzbetreiber Mehrfamilienhäuser künftig vollständig mit Glasfaser erschließen dürfen, auch ohne Zustimmung der Eigentümer. Verhindern kann der Eigentümer das nur, indem er innerhalb von zwei Monaten erklärt, dass er selbst ausbaut. Der Entwurf wird derzeit im Bundestag beraten. Für Eigentümergemeinschaften bringt er knappe Fristen und eine Reihe offener Fragen.

Der Stand des Verfahrens

Das Bundeskabinett hat den Entwurf des TKG-Änderungsgesetzes 2026 am 10. Juni 2026 beschlossen. Der Bundesrat hat am 25. September 2026 Stellung genommen und das Recht auf Vollausbau ausdrücklich begrüßt. Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Oktober 2026 in erster Lesung beraten. Am 4. November 2026 fand die öffentliche Anhörung im Ausschuss für Digitales und Staatsmodernisierung statt. Wann abschließend entschieden wird, ist offen. Nach dem Entwurf soll das Gesetz am Tag nach der Verkündung in Kraft treten. Einzelheiten können sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern.

Warum der Gesetzgeber eingreift

Vor vielen Häusern liegt inzwischen Glasfaser, in den Wohnungen kommt sie aber oft nicht an. Ein Grund liegt nach Angaben der Branche im Haus selbst: Um die Leitungen vom Keller bis in die Wohnungen zu verlegen, braucht der Netzbetreiber bisher die Zustimmung des Eigentümers. In einer Eigentümergemeinschaft ist dafür ein Beschluss nötig.

Wie das Recht auf Vollausbau funktionieren soll

Der neue § 144 TKG soll Netzbetreibern einen Anspruch gegen den Gebäudeeigentümer geben. Fehlt im Gebäude eine Glasfaserverkabelung, darf der Betreiber das gesamte Haus bis in die einzelnen Wohnungen erschließen. Dazu muss er das Gebäude an ein reines Glasfasernetz angeschlossen haben oder den Anschluss innerhalb von 20 Monaten zusagen. Einen Kundenvertrag im Haus setzt der Anspruch nicht voraus. In Eigentümergemeinschaften erfasst er das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum.

Der Ablauf nach dem Entwurf:

• Angebot: Der Netzbetreiber legt dem Eigentümer in Textform ein Angebot vor, getrennt für den Hausanschluss und die Hausverkabelung.
• Eigenausbau: Innerhalb von zwei Monaten kann der Eigentümer erklären, dass er selbst oder durch einen Dritten ausbaut. Dann entfällt das Recht des Netzbetreibers. Der Ausbau muss innerhalb von 24 Monaten fertig sein und wird mit einer Vertragsstrafe abgesichert. Nach der Gesetzesbegründung können auch einzelne Wohnungseigentümer dieses Recht für ihr Sondereigentum geltend machen.
• Leitungsweg: Baut der Eigentümer nicht selbst, folgen eine gemeinsame Begehung und die Einigung über den Leitungsweg. Dafür stehen nach Ablauf der zwei Monate weitere sechs Wochen zur Verfügung, bei Eigentümergemeinschaften weitere fünf Monate. Der Netzbetreiber soll vorhandene Kabelwege nutzen und so wenig wie möglich eingreifen. Der Eigentümer kann einen Leitungsweg nur aus berechtigten sachlichen Gründen ablehnen. Kommt innerhalb der Frist keine Einigung zustande, kann der Netzbetreiber von seinem Vorhaben zurücktreten.
• Bau: Nach der Einigung hat der Netzbetreiber 18 Monate Zeit, das Netz betriebsbereit zu machen. Auch das wird mit einer Vertragsstrafe abgesichert. Die Gesetzesbegründung hält in der Regel 5 Euro je Wohnung und Monat für angemessen.
• Streit: Bei Streitigkeiten entscheiden die Zivilgerichte.

Die Gemeinschaft entscheidet damit nicht mehr darüber, ob ein berechtigter Netzbetreiber ausbauen darf. Sie kann aber weiterhin beeinflussen, wer ausbaut und wie die Leitungen verlegt werden.

Wer mit einem anderen Anbieter bis zum 31. Dezember 2025 einen Ausbau vereinbart hat, bekommt mehr Zeit: Dann genügt die Fertigstellung bis zum 31. Dezember 2029.

Wer die Kosten trägt

Baut ein Netzbetreiber über das neue Recht auf Vollausbau aus, finanziert er den Ausbau über die Verträge mit den Bewohnern. Ein Entgelt des Eigentümers sieht das Recht auf Vollausbau nicht vor. Der Eigentümer zahlt dann nichts, kann aber auch nichts auf die Mieter umlegen.

Anders ist es, wenn die Gemeinschaft den Ausbau selbst beauftragt, etwa um dem Vollausbau durch einen anderen Netzbetreiber zuvorzukommen. Dann tragen die Eigentümer die Kosten. Finanzieren lassen sie sich über das sogenannte Glasfaserbereitstellungsentgelt: Der Eigentümer vereinbart mit einem Netzbetreiber den Bau des Netzes und zahlt ihm dafür bis zu 60 Euro je Wohnung und Jahr, insgesamt höchstens 540 Euro. Selbstnutzer zahlen das Entgelt selbst, Vermieter können es über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Künftig soll das Entgelt regelmäßig bis zu neun Jahre lang erhoben werden können statt wie bisher in der Regel fünf Jahre. Die Pflicht, vor der Umlage drei Angebote einzuholen, soll entfallen. Gelten sollen die Regeln für Netze, die bis Ende 2030 errichtet werden.

Die Kritik

Die Verbände der Wohnungswirtschaft lehnen das Recht auf Vollausbau ab. GdW, Haus & Grund und BFW sehen einen Eingriff in Eigentum und Vertragsfreiheit. Ihre weiteren Einwände:

• Zwei Monate genügen nicht, um einen anderen Ausbaupartner zu finden und mit ihm zu verhandeln. 24 Monate genügen nicht für den Ausbau.
• Der Entwurf belohnt den Netzbetreiber, der sich zuerst meldet. Das kann Anbieter verdrängen, die ihr Netz auch für andere öffnen.
• Bestehende Kooperationen und eigene Investitionen der Eigentümer werden entwertet.
• Brandschutz, Haftung für Schäden und Service sind nicht geregelt, sondern bleiben den Verträgen überlassen.

Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke warnt: Eine Ausweitung der Duldungspflichten schaffe Rechtsunsicherheit und Konflikte, statt den Ausbau zu beschleunigen.

Die Verwalterverbände VDIV und BVI weisen auf die Besonderheiten von Eigentümergemeinschaften hin. Ob die Gemeinschaft selbst ausbauen will, kann sie nur durch Beschluss entscheiden. Die Einladungsfrist zur Versammlung beträgt aber schon drei Wochen. Offen sind auch der Zutritt zu den Wohnungen, die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum und die Frage, wie sich das Risiko einer Beschlussanfechtung begrenzen lässt. Hinzu kommt, dass neben der Gemeinschaft auch einzelne Eigentümer für ihre Wohnung selbst ausbauen können. Das kann die Abstimmung zwischen Gemeinschaft, Eigentümern und Netzbetreiber zusätzlich erschweren.

Die Befürworter, darunter der Bundesrat und Teile der Telekommunikationsbranche, halten das Recht auf Vollausbau dagegen für nötig, damit vorhandene Glasfasernetze endlich genutzt werden.

Schon heute: der Anspruch des einzelnen Eigentümers

Unabhängig vom neuen Gesetz kann jeder Wohnungseigentümer schon heute verlangen, dass ihm der Anschluss an ein Glasfasernetz gestattet wird (§ 20 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die Kosten trägt dann grundsätzlich er selbst, solange die Gemeinschaft nichts anderes beschließt.

Wie wir das lösen würden

Wir warten nicht, bis ein Angebot mit Zwei-Monats-Frist im Briefkasten liegt. So gehen wir vor:

• Bestand klären: Wir prüfen für jede Gemeinschaft, ob ein Glasfaser-Hausanschluss vorhanden ist, welche Leitungen im Haus liegen und welche Verträge mit Netzbetreibern bestehen.
• Frühzeitig entscheiden: Wir bereiten die Gemeinschaft auf mögliche Ausbauangebote vor und klären in der ordentlichen Eigentümerversammlung, ob ein eigener Glasfaserausbau gewünscht ist. Geht ein konkretes Angebot ein, sorgen wir für eine rechtzeitige Beschlussfassung. Soweit rechtlich zulässig, nutzen wir dafür auch das Umlaufverfahren mit Mehrheitsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, das auch die Gesetzesbegründung anregt.
• Anforderungen formulieren: Wir halten fest, worauf die Gemeinschaft Wert legt, und bringen das in die Abstimmung mit dem Netzbetreiber ein: Leitungswege über vorhandene Schächte statt sichtbarer Kanäle im Treppenhaus, Brandschutz, Haftung für Schäden, die Wiederherstellung und die Offenheit des Netzes für andere Anbieter. Gegen ungeeignete Leitungswege erheben wir sachlich begründete Einwände.
• Ausbau begleiten: Wir begleiten Begehung und Ausbau, stimmen die Zutrittstermine mit Eigentümern und Mietern ab, kontrollieren die ausgeführten Arbeiten und dokumentieren sie.

Ziel ist, dass Glasfaser ins Haus kommt, und zwar so, dass die Interessen der Gemeinschaft gewahrt bleiben.

Quellen: Regierungsentwurf des TKG-Änderungsgesetzes 2026 (BT-Drs. 21/8277), Deutscher Bundestag, Stellungnahmen von GdW, Haus & Grund, BFW und VDIV