Hausverwaltung wechseln: Was Eigentümer seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 dürfen

Die Abrechnung kommt spät, Rückrufe bleiben aus, beschlossene Maßnahmen werden nicht umgesetzt: Viele Eigentümer sind mit ihrer Verwaltung unzufrieden und scheuen trotzdem den Wechsel. Dabei ist er seit der WEG-Reform deutlich einfacher geworden.

Abberufung jederzeit möglich

Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen. Einen wichtigen Grund braucht es dafür nicht mehr (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Es genügt ein Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wie viele Eigentümer anwesend sind, spielt keine Rolle: Seit der Reform ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig.

Was mit dem Verwaltervertrag passiert

Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, auch wenn er eine längere Laufzeit vorsieht (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Je nach Vertrag kann der bisherige Verwalter für diese Zeit noch Vergütung verlangen.

Einfacher kann ein Wechsel zum Ende der Bestellungszeit sein. Sie beträgt höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Die Bestellung endet dann automatisch. Bestellung und Verwaltervertrag sind aber zweierlei: Es sollte geprüft werden, ob auch der Vertrag zu diesem Zeitpunkt endet oder gesondert gekündigt werden muss.

Wer einlädt, wenn der Verwalter nicht will

Zur Eigentümerversammlung lädt grundsätzlich der Verwalter ein. Er muss es tun, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer das in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter einladen, ebenso ein durch Beschluss dazu ermächtigter Eigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen.

Den neuen Verwalter bestellen

Abberufung und Neubestellung lassen sich in derselben Versammlung beschließen.

Seit dem 1. Dezember 2023 kann zudem jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Eine Ausnahme gilt nur für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst Verwalter ist, solange nicht ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Die Übergabe

Mit dem Ende seines Amtes muss der bisherige Verwalter die Verwaltungsunterlagen herausgeben und Rechenschaft ablegen. Dazu gehören die Beschluss-Sammlung, die laufenden Verträge, die Kontoverbindungen der Gemeinschaft, die Abrechnungen und Informationen zu offenen Forderungen und laufenden Verfahren. Ein fester Übergabetermin mit Protokoll vermeidet Lücken.

Der richtige Zeitpunkt

Ein Wechsel lässt sich am besten mit der ordentlichen Eigentümerversammlung verbinden, die einmal im Jahr stattfindet. Das Angebot des neuen Verwalters sollte so rechtzeitig vorliegen, dass es mit der Einladung verschickt werden kann. Gut planbar ist ein Wechsel zum Jahreswechsel, weil sich die Zeiträume der alten und der neuen Verwaltung dann sauber voneinander abgrenzen lassen.

Wenn Sie über einen Wechsel nachdenken, erstellen wir Ihnen ein unverbindliches Angebot für Ihre Eigentümerversammlung und begleiten auf Wunsch die Übergabe.