Indexklausel im Gewerbemietvertrag: Der BGH öffnet den Weg zur Rückforderung.

Mit Urteil vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) hat der BGH entschieden, dass formularmäßige Wertsicherungsklauseln in Gewerbemietverträgen nicht nur am Preisklauselgesetz zu messen sind, sondern zusätzlich an den §§ 307 ff. BGB, der AGB-Inhaltskontrolle.

Der Unterschied ist erheblich. Verstößt eine Klausel nur gegen das Preisklauselgesetz, wirkt die Unwirksamkeit erst ab rechtskräftiger Feststellung und nur für die Zukunft. Hält sie dagegen der AGB-Kontrolle nicht stand, ist sie von Anfang an unwirksam. Bereits vereinnahmte Erhöhungen sind dann ohne Rechtsgrund gezahlt und innerhalb der Verjährungsfrist zurückzuerstatten. Kanzleien werben bereits gezielt damit, Mieter bei der Rückforderung solcher Beträge zu unterstützen.

Im entschiedenen Fall waren zwei Punkte ausschlaggebend: Der Ausgangsindex lag mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn, die Inflation dieser Zeit traf also den Mieter ohne Gegenleistung. Und der Anpassungsmechanismus war widersprüchlich, einerseits automatische Anpassung, andererseits Wirksamkeit erst nach schriftlicher Aufforderung.

Beides sind Formulierungen, die in gängigen Vertragsmustern verbreitet sind.

Für Wohnraum ändert sich nichts, dort gilt weiterhin § 557b BGB.

Wir verfolgen die Rechtsprechung laufend und sorgen dafür, dass die Verträge in den von uns verwalteten Objekten aktuell bleiben. Wenn Sie eine Miet- oder Sondereigentumsverwaltung suchen, die solche Entwicklungen im Blick behält, melden Sie sich gerne.