Geplante Gesetzesänderungen im Mietrecht 2026/2027
Das Mietrecht wird 2026 und 2027 an mehreren Stellen gleichzeitig umgebaut. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt, warum Vermieter und Eigentümer die Entwicklung jetzt im Blick behalten sollten.
Der Anlass: ein aktuelles BGH-Urteil
Am 30. September 2026 hat der BGH erneut entschieden, dass eine Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs beseitigt (Az. VIII ZR 21/26). Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt wirksam, auch wenn der Mieter den Rückstand vollständig nachzahlt. Neu ist die ausdrückliche Begründung: Ein Gesetzentwurf ist noch kein geltendes Recht.
Genau dieser Entwurf liegt dem Bundestag vor. Er würde die Rechtslage in diesem Punkt umkehren. Das ist nur eines von mehreren Vorhaben aus dem Haus von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig. Wir geben einen Überblick, was geplant ist und wie weit die Verfahren sind.
„Mietrecht II“: Die geplanten Änderungen
Das Bundeskabinett hat den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete am 29. April 2026 beschlossen (BT-Drs. 21/6807). Der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten. Am 14. Oktober 2026 fand die Anhörung im Rechtsausschuss statt. Beschlossen ist das Gesetz noch nicht.
Die fünf wichtigsten Punkte für Vermieter:
| Thema | Heute | Geplant |
|---|---|---|
| Kurzzeitvermietung | Ausnahme vom Mieterschutz bei „vorübergehendem Gebrauch“, ohne feste Grenze | Ausnahme nur noch bis 6 Monate; Verlängerung auf höchstens 8 Monate, wenn sich der Bedarf nachträglich verlängert |
| Möblierungszuschlag | Keine gesetzliche Berechnungsregel, keine Ausweispflicht. Die Gerichte leiten den Zuschlag aus dem Zeitwert der Möbel ab (Abschreibung und Verzinsung); die Berliner Leitlinien setzen 2 % des Zeitwerts pro Monat an | Höchstens 1 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat; bei Vollmöblierung gelten bis zu 10 % der Kaltmiete als angemessen. Der Zuschlag ist vor Vertragsschluss unaufgefordert mitzuteilen, sonst gilt die Wohnung grundsätzlich als unmöbliert vermietet |
| Indexmiete | Anpassung voll entsprechend dem Verbraucherpreisindex | In angespannten Wohnungsmärkten zählt ein Indexanstieg über 3 % pro Jahr nur zur Hälfte |
| Schonfristzahlung | Heilt nur die fristlose Kündigung | Gleicht der Mieter den Rückstand vollständig aus, wird einmalig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam |
| Modernisierung | Vereinfachtes Verfahren für Kosten bis 10.000 € | Grenze steigt auf 20.000 € |
Für Bestandsverträge mit Indexmiete heißt das: Hohe Inflationsjahre schlagen künftig nur noch gedämpft auf die Miete durch. Wer möbliert vermietet, muss seinen Zuschlag künftig rechnerisch belegen können.
Beim Möblierungszuschlag ist die Grenze an sich nicht neu. Schon heute darf er nicht frei festgelegt werden: Die Rechtsprechung verlangt, dass er sich am Zeitwert der überlassenen Möbel orientiert (grundlegend LG Berlin, Urteil vom 21. März 2003, Az. 63 S 365/01), und Mieter können Auskunft über die Grundlagen verlangen. Neu wären die gesetzliche Obergrenze, die deutlich unter der bisherigen Berliner Praxis liegt, und die Pflicht, den Zuschlag von sich aus offenzulegen.
Quellen: Deutscher Bundestag, hib vom 2. Juli 2026; Wissenschaftliche Dienste des Bundestages, WD 7 - 3000 - 088/24; Senatsverwaltung Berlin, Leitlinien für Möblierungszuschläge
Was der Entwurf Vermietern bringt
Der Entwurf enthält auch Erleichterungen. Die höhere Grenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren hilft vor allem privaten Kleinvermietern, weil sie ohne aufwendige Einzelberechnung arbeiten können. Die Bundesregierung begründet das mit den stark gestiegenen Baukosten.
Daneben gibt es Klarstellungen:
- „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) soll auch gelten, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einen anderen Miteigentümer veräußert oder Anteile in einer Erbauseinandersetzung übertragen werden.
- Die Datenerhebung für qualifizierte Mietspiegel wird neu geregelt.
- Im Gewerbemietrecht wird die digitale Belegeinsicht bei Betriebskostenabrechnungen geregelt.
Was noch offen ist
Der Endstand ist offen, weil beide Seiten Änderungen verlangen. Die Unionsfraktion fordert mehr Spielraum für Vermieter, vor allem bei der Schonfrist und bei Kurzzeitverträgen. Der Deutsche Mieterbund will dagegen Indexmieten bei Neuvermietung ganz ausschließen und Erhöhungen in laufenden Verträgen auf 2 % pro Jahr begrenzen. Auch die Sachverständigen in der Anhörung haben den Entwurf sehr unterschiedlich bewertet.
Zum Inkrafttreten sieht der Entwurf zwei Stufen vor: Die Regeln zu Kurzzeitvermietung und Möblierungszuschlag sollen am ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung gelten, alle übrigen Änderungen am Tag nach der Verkündung. Wann der Bundestag abschließend entscheidet, steht noch nicht fest.
Quellen: Haufe, Deutscher Mieterbund, Deutscher Bundestag, Anhörung
Der nächste Schritt: Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse
Bis zum 31. Dezember 2026 soll eine Expertenkommission des Justizministeriums Vorschläge für eine weitere Reform vorlegen. Im Mittelpunkt stehen zwei Punkte: ein Bußgeld für Verstöße gegen die Mietpreisbremse und eine Neufassung des Bußgeldtatbestands zum Mietwucher. In der Kommission sitzen Mieter- und Vermieterverbände.
Heute muss ein Vermieter bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse im Wesentlichen die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen. Die Ministerin hält das für nicht ausreichend. Ein Gesetzentwurf dazu ist frühestens 2027 zu erwarten. Die Mietpreisbremse selbst hat der Bundestag bereits 2025 bis Ende 2029 verlängert.
Quellen: BMJV, Pressemitteilung, dpa-AFX
Region Stuttgart: Landesverordnung läuft Ende 2026 aus, Verlängerung geplant
Ob die Mietpreisbremse vor Ort gilt, entscheidet das Land. In Baden-Württemberg gilt sie seit 1. Januar 2026 in 130 Städten und Gemeinden, darunter Stuttgart, Esslingen, Fellbach, Filderstadt und Kirchheim unter Teck. Die Landesverordnung tritt aber mit Ablauf des 31. Dezember 2026 außer Kraft. Gleiches gilt für die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in Stuttgart.
Die Landesregierung will die Mietpreisbremse nahtlos verlängern. Der Ministerrat hat am 22. September 2026 die Entwürfe der Anschlussverordnungen zur Anhörung freigegeben, auch für die Kappungsgrenze und die Kündigungssperrfrist. Neu aufgenommen werden sollen Mannheim, Konstanz und Kehl. Beschlossen ist die Verlängerung noch nicht; nach der Anhörung entscheidet der Ministerrat erneut.
Das ist auch für „Mietrecht II“ wichtig: Die geplante Dämpfung von Indexmieten soll nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greifen.
Quellen: Landesregierung Baden-Württemberg, Pressemitteilungen vom 16. Dezember 2025 und 22. September 2026; Stadt Stuttgart; Verordnungstext
Wohnungseigentümer: Das WEG kommt auf den Prüfstand
Das Justizministerium wertet 2027 aus, wie sich die WEG-Reform von 2020 und die Änderungen von 2024 in der Praxis bewährt haben. Zur Vorbereitung befragt es gemeinsam mit dem Statistischen Bundesamt Wohnungseigentümer online. Die Umfrage läuft bis zum 12. November 2026.
Gefragt wird unter anderem nach Erfahrungen mit Eigentümerversammlungen, insbesondere hybriden und virtuellen Versammlungen, nach Umlaufbeschlüssen und nach gerichtlichen Auseinandersetzungen. Gerade beim Umlaufbeschluss gibt es Klärungsbedarf: Erst im Juli 2026 musste der BGH entscheiden, wie ein Beschluss angegriffen werden kann, der für ein Umlaufverfahren die Mehrheit absenkt (Az. V ZR 190/25).
Konkrete Gesetzesänderungen sind daraus frühestens nach der Auswertung zu erwarten. Wer Erfahrungen aus seiner Gemeinschaft einbringen möchte, hat jetzt die Gelegenheit dazu.
Quellen: VDIV, Haus & Grund
Was Eigentümer jetzt tun können
Noch gilt das bisherige Recht. Handlungsbedarf entsteht erst mit Inkrafttreten. Sinnvoll ist trotzdem eine Bestandsaufnahme:
- Indexmietverträge: Welche Verträge wären von der Dämpfung betroffen, und wie wirkt sie sich auf die Kalkulation aus?
- Möblierte Vermietung: Lässt sich der heutige Zuschlag mit dem Zeitwert der Einrichtung begründen? Eine Inventarliste mit Anschaffungswerten erleichtert später den Nachweis.
- Befristete Kurzzeitverträge: Verträge über sechs Monate fallen künftig voraussichtlich unter den regulären Mieterschutz.
- Zahlungsverzug: Bis zur Neuregelung bleibt die hilfsweise ordentliche Kündigung ein wirksames Mittel.
- Wohnungseigentum: Erfahrungen mit Versammlungen und Umlaufbeschlüssen bis 12. November 2026 in die Befragung des Ministeriums einbringen.
Wir verfolgen die Verfahren und berichten, sobald Ergebnisse vorliegen.
Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
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